Nota: Estas son propuestas para el Partido Laborista, para su consideración como parte del proceso de desarrollo de nuevas políticas de cara a las próximas elecciones generales.
Nota a la versión española: Este documento recoge propuestas concretas para su aplicación en Reino Unido. Aunque las medidas descritas pueden servir como inspiración, las instituciones y legislación a las que se refieren no siempre corresponden con figuras legales existentes en otros países. Por esta razón, en ocasiones se han incluido breves explicaciones o se han mantenido los nombres originales de estas figuras en inglés, con el objetivo de posibilitar la búsqueda de información adicional.
Transparencia
Toda la información sobre propiedad de la tierra, control, ayudas públicas y planificación debería estar disponible públicamente. El acceso a la información sobre la propiedad del suelo debería ser libre y abierto, incluyendo la identidad de sus usufructuarios (Capítulo 2).
Debería existir un registro público de las cargas y derechos vinculados a los títulos de propiedad del suelo, y bases de datos públicos que reflejasen las cantidades abonadas o las ayudas públicas percibidas por cada propiedad. La inscripción de un terreno en el Registro de Tierras (Land Registry) debería ser un prerrequisito para la percepción de ayudas públicas.
Los datos referentes al catastro y la venta de tierras deberían estar públicamente disponibles. También debería existir un registro completo de los permisos administrativos concedidos, que incluyera los compromisos adquiridos por los promotores.
El Registro de Tierras y los registros cartográficos (Ordenance Survey) deberían volver a ser departamentos públicos independientes. Parte de las reservas en efectivo del Registro de Tierras (530 millones de libras) deberían utilizarse para financiar las iniciativas propuestas en este documento.
Estabilización del precio de la tierra
Sugerimos que el gobierno Laborista fije como objetivo específico la estabilización de los precios de la vivienda, para permitir que los sueldos puedan ponerse a su nivel y que la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de la población pueda ir cayendo gradualmente. Dado que el problema de los precios de la vivienda es, en esencia, un problema de inflación del precio del suelo residencial, este objetivo serviría también para estabilizar el precio del suelo.
Las medidas enumeradas a continuación desincentivarían la consideración del suelo y la vivienda como activos financieros, promoverían el que los bancos redireccionasen el crédito hacia la economía productiva y fomentarían un uso más eficiente del parque de vivienda actualmente existente (Capítulo 3). En su conjunto, estas medidas acabarían con la subida de los precios de la vivienda.
Para evitar que estas reformas – que deberían haberse llevado a cabo hace tiempo – tengan un efecto indeseado sobre el valor del suelo, proponemos una solución radical e innovadora, llamada Common Ground Trust (Capítulo 4).
Una función del Common Ground Trust es servir como institución sin ánimo de lucro que ayuda a los compradores a adquirir una vivienda. Si los compradores así lo solicitan, esta figura comprará el suelo bajo una vivienda, haciendo mucho más asequible el pago de la entrada de esta. A cambio, los compradores pagan un alquiler al Common Ground Trust. Al hacer común la propiedad de la tierra, las rentas del suelo pueden socializarse en lugar de acabar en manos de inversores privados y bancos.
Esta función garantiza que el Common Ground Trust fomente la demanda de los pequeños compradores en el mercado de vivienda. Esto permite frenar la demanda especulativa y basada en deuda sin que exista el riesgo de una caída descontrolada o desestabilizadora de los precios. La actividad del Common Ground Trust sirve por tanto para facilitar la implementación del paquete de reformas más amplio descrito a continuación.
Terminar con la locura del comprar-para-alquilar
Nuestras recomendaciones incluyen reformas sustanciales en el sector privado del alquiler (Capítulo 3). Por ejemplo, los contratos deberían ser indefinidos, y los propietarios deberían perder su capacidad de desahuciar a un inquilino que no haya violado los términos del contrato durante los tres primeros años de este, o aportar argumentos para su ejecución una vez pasados los tres años. Debería existir un límite al aumento anual permisible en el alquiler, no superior a la inflación salarial o de los precios de consumo (la que sea más baja). Proponemos quelas hipotecas de compra-para-alquiler se regulen más firmemente e incorporen nuevas restricciones.
Apoyamos también el compromiso del Partido Laborista con un plan de construcción de vivienda social ambicioso, y sugerimos cambios en el sistema de concentración parcelaria para facilitar este proceso.
Supervisión macroproducencial
ElBanco de Inglaterra debería utilizarsus directrices de crédito y otras herramientas macroprudenciales para promover la transferencia del crédito bancario del sector inmobiliario a otros sectores de la economía con mayor utilidad estratégica (Capítulo 3). Una vez estabilizado el precio de la vivienda, cuando la relación entre el precio de la vivienda y los salarios comience a caer, los ratios entre préstamo máximo e ingresos y entre préstamos y precios deberían endurecerse, para evitar futuras burbujas en el precio de la vivienda. Para evitar que esto afecte desproporcionadamente a los sectores más vulnerables será necesario implementar medidas adicionales.
Reforma fiscal progresiva y eficiente
Para desincentivar el uso de la vivienda como activo financiero, reducir los impuestos de la mayoría de hogares y promover un uso más eficiente del parque de vivienda actual, creemos que un gobierno Laborista debería sustituir los impuestos municipales por un impuesto progresivo a la propiedad (Capítulo 3). Este debería ser sufragado por los propietarios, no por los inquilinos. La tasación de la propiedad con propósitos fiscales debería actualizarse anualmente, y las viviendas vacías o las residencias secundarias deberían tener automáticamente un tipo impositivo más alto. Recomendamos también que se aplique una tasa adicional a toda propiedad perteneciente a quienes no tributen en Reino Unido.
El Stamp Duty Land Tax (impuesto sobre la propiedad) debería eliminarse para quienes estén adquiriendo vivienda que vayan a utilizar como residencia propia, y deberían aumentarse los impuestos sobre beneficios para las segundas viviendas y propiedades adquiridas como inversión. Recomendamos la abolición del impuesto de sucesiones, y su sustitución por una tasa vitalicia de donaciones sobre el receptor.
Las tasas empresariales deberían sustituirse por una Tasa sobre el Valor del Suelo (Land Value Tax), calculada en base al precio del alquiler del suelo comercial de la zona.
Para asegurar que el suelo agrícola queda reservado para los productores y evitar que se utilice para la evasión de impuestos y la especulación, proponemos que una Comisión específica de nueva creación (a la que hemos llamado Comisión Inglesa del Suelo – English Land Comission) lleve a cabo una revisión de las exenciones de impuestos aplicables a los propietarios de tierra, con el objetivo de restringir estos privilegios fiscales sin perjudicar a las explotaciones agrícolas familiares. Debería considerarse también la eliminación de exenciones de impuestos similares en el monte y suelo forestal.
En virtud de la transparencia y para asegurar que no se utiliza el suelo con fines especulativos, de evasión de impuestos o de lavado de dinero, recomendamos un impuesto de la propiedad en paraísos fiscales (Offshore Company Property Tax)aplicable a empresas con base en jurisdicciones secretas (Capítulo 3). Recomendamos también la subida del Annual Enveloped Property Tax (impuesto sobre inmuebles de alto valor) y la eliminación de la exención a propiedades valoradas en menos de 500.000£.
Desarrollo urbanístico y ordenación del territorio
Deberían ser las comunidades y los organismos públicos controlados democráticamente quienes se encargasen del desarrollo urbanístico, y nolos promotores privados, que solo responden a la necesidad de maximizar el beneficio para los inversores.El Partido Laborista ha previsto la creación del English Sovereign Land Trust, un organismo que pueda trabajar con las autoridades locales en este sentido. (Capítulo 5)
Las nuevas instituciones públicas designadas para este fin (a las que se ha denominado New Public Development Corporations) deberían tener la capacidad de adquirir suelo, edificar en él y venderlo con fines de interés público, para así crear nuevas ciudades y otras comunidades. Los contratos para la edificación de estos proyectos se adjudicarían prioritariamente a empresas de pequeño y mediano tamaño, garantizando que las constructoras compiten en calidad y no en su capacidad de manejarse en el mercado de especulación del suelo.
Las NPDC deberían ser capaces de acceder a préstamos a largo plazo con bajo interés procedentes de los Bancos de Desarrollo Regional propuestos por el Partido Laborista.
Recomendamos que se reforme la Ley de Compensación del Suelo (Land Compensation Act) para permitir que las entidades promotoras y otras autoridades públicas adquieran suelo a precios más cercanos a su valor de uso actual, y no a su posible valor residencial futuro. Esto podría reducir el coste de edificación de viviendas realmente asequibles hasta en un 50% (Capítulo 5).
Las autoridades locales deberían tener también la capacidad de promover proyectos a nivel local. Deberían marcarse objetivos de vivienda en función del tipo, tamaño y régimen de uso que necesite y pueda permitirse la población local.
Debería reformarse el sistema de ordenación para abordar los desequilibrios de poder, que en la actualidad permiten que los promotores con más dinero tengan una influencia desproporcionada sobre las autoridades locales. Entre las medidas que recomendamos están el que se otorgue a las autoridades locales la capacidad de establecer y alterar las tasas municipales: por ejemplo, de elevarlas en el caso de solicitudes presentadas más de una vez o en los casos en los que se hayan ignorado las recomendaciones o políticas locales (Capítulo 5).
Un gobierno Laborista debería eliminar los permisos de edificación que permiten que los edificios agrícolas y de oficinas se conviertan en viviendas sin una autorización completa.
También debería ponerse fin a la venta de suelo público al mejor postor. Las autoridades locales y otros organismos gubernamentalesdeberían utilizar el suelo público para construir vivienda asequible de gran calidad y cubrir otras necesidades sociales clave.
Llamamos a que se revise formalmente el papel de la participación en la ordenación del territorio, con el objetivo de garantizar una mayor capacidad de las comunidades para co-crear políticas y proyectos a nivel local.
Recomendamos la creación de una Agencia Comunitaria de Participación para asegurar especialmente que los grupos infrarrepresentados se vean implicados en el proceso de planificación territorial, y para asegurar la participación de la ciudadanía en la planificación de grandes infraestructuras.
Proponemos la introducción de un sistema similar al de los jurados populares para facilitar una mayor participación en las etapas de planificación.
Cada autoridad local debería designar un Líder de Generaciones Futuras (Future Generations Champion) que represente los intereses de la infancia y las generaciones no nacidas en las decisiones de planificación y ordenación del territorio. Esto asegurará que se tengan en cuenta las implicaciones medioambientales a largo plazo de las decisiones actuales.
Queremos dar a las comunidades la oportunidad de diseñar y co-crear proyectos urbanísticos y de vivienda completos.
Propiedad y control comunitario
Para poner a las comunidades en el centro de la planificación, un gobierno Laborista debería apoyar la creación de grupos dedicados a ello, a los que hemos llamado Community Land Trusts y Community-Led Housing (Capítulo 6).
Para fomentar la propiedad comunitaria del suelo, proponemos:
- La introducción de un Derecho Comunitario a Compra, basado en el modelo escocés, en las otras tres naciones del Reino Unido.
- La introducción de Órdenes de Venta Obligatorias (Compulsory Sale Orders), que otorguen a las autoridades públicas la capacidad de requerir el suelo que haya permanecido sin uso o atención debida durante un período definido, y venderlo en subasta pública. Podría darse a los grupos comunitarios el derecho de tanteo y el apoyo económico para adquirir este suelo.
- El diseño de nuevas normativas que faciliten la propiedad comunitaria y el aumento de la gama deopciones hipotecarias para los proyectos comunitarios de vivienda.
Servicios públicos
Proponemos la aplicación del “Derecho a Vagar” (Right to Roam) a entornos urbanos y periurbanos, que recoja el derecho de la ciudadanía a ocupar el suelo con fines cívicos y culturales (Capítulo 7). Proponemos también un nuevo tipo de Dominio Público: la definicióndel espacio público que la ciudadanía tiene el derecho de utilizar con fines cívicos y culturales. La autorización al uso del dominio público debería ser un requisito para todos los nuevos proyectos con espacio abierto.
La provisión de parquesdebería serun servicio obligatorio para las autoridades locales.Las reformas a la Ley de Compensación del Suelo de 1961 que proponemos harían que la creación de nuevos parques y zonas verdes urbanas resultase más sencilla para los Ayuntamientos.
Un gobierno Laborista debería reformar la Ley de Parcelas (Allotments Act) de 1908 para introducir un límite temporal de un año para la obligatoria designación de suelo de este tipo, así como garantizar que estas parcelas se encuentren a una distancia razonable de la residencia de sus propietarios.
Deberían reformarse las Directrices Nacionales de Políticas de Planificación (National Planning Policy Guidance) para que la designación de parcelas y tierra para proyectos comunitarios de producción de alimentos constituya una función clave de los Cinturones Verdes, en especial en las cercanías de las estaciones ferroviarias que conecten con el centro de las ciudades.
Agricultura y medio rural
Proponemos que se fomente el acceso a la agricultura, deteniendo y revirtiendo la venta de las explotaciones agrícolas de titularidad pública (County Farms), y legislando para que se bloquee su privatización(Capítulo 8). En las áreas cercanas a las ciudades donde sea apropiado, las explotaciones de titularidad pública deberían dividirse para así ofrecer una oportunidad a los pequeños productores, permitiéndoles alquilarlas a precios por debajo del mercado.
Queremos animar a los Community Land Trusts a que compren suelo rústico que pueda destinarse a labores agrícolas, explotaciones forestales, conservación, renaturalización y protección de cuencas. Para ello proponemos la creación de un Community Land Fund, con un objetivo de 200m£ de suelo de propiedad comunitaria para 2030, financiado con parte del superávit de 530m£ acumulado por el Registro de Tierras.
Deberían mantenerse las excepciones contempladas para las viviendas en suelo rústico, para cubrir las necesidades de los trabajadores agrícolas. Debería existir un procedimiento claro para la construcción de nuevas viviendas para trabajadores en explotaciones agrícolas de bajo impacto. Esta normativa podría enmarcarse como One Planet Development Policy, como se ha hecho en Gales.
Para democratizar la toma de decisiones y detener el colapso acelerado de ecosistemas y especies, proponemos que se le encomiende a la Comisión del Suelo Inglesa el investigar la posibilidad de extender el sistema de planificación y que esta incorpore decisiones importantes referentes a agricultura y silvicultura.
Para contribuir a abordar nuestras crisis de salud y cultivar nuestro sentido de pertenencia, proponemos que todo Reino Unido adopte el principio escocés del Derecho a Vagar por zonas de agua y suelo no cultivado, excluyendo los jardines y algunas otras excepciones.
Para evitar una mayor pérdida de derechos de paso, proponemos que el Partido Laborista rechace la legislación que limita la protección de puentes y caminos públicos.
Investigación y desarrollo de políticas públicas
Llamamos a la inclusión en todo el Reino Unido de organismos inspirados en la Comisión del Suelo Escocesa (Scottish Land Comission). Su papel debería ser el de investigar cuestiones relacionadas con la propiedad, uso y control de la tierra, y proponer nuevas políticas.